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房屋交易纠纷增多法官教你如何维权

 
2017-09-08 09:29  来源:  作者:  阅读: 次  打印

卖家迟迟不迁走户口,买了学区房无法落户,导致孩子上学成了泡影;开发商因资金等问题,导致工期拖延无法按期交房;买房人只是轻微瑕疵,卖房人立马拒绝履行合同……今年上半年,全市法院受理的房屋买卖纠纷案件呈增长态势,1-7月,全市法院共受理商品房买卖合同纠纷和房屋买卖合同纠纷1342件,与去年同期相比增长46.76%。其中,因房屋质量问题引发的商品房(房屋)销售合同纠纷59件,主要涉及房屋漏水、墙体开裂、建筑物倾斜等问题,有52件支持了购房者诉求,或经调解、协调使得购房者得到补偿。

94日,市中院就此类合同纠纷案件的情况及特点,公布了一批典型案例,引导人们增强法律意识,有效维护自身的合法权益。

房屋布局与约定相反开发商构成根本违约

20142月,张某夫妇与开发商取生公司签订了一份房屋买卖合同,总价为63万元。合同附件载明的房型图显示,以人员站立于门口面向房内为准,主卧、次卧、卫生间位于右侧;餐厅、客厅、厨房位于左侧。20156月,取生公司向张某夫妇发出交房通知。张某夫妇验房后却发现,房屋的实际格局与合同附件及房型宣传册的房屋布局相反。张某夫妇诉至法院,要求解除房屋买卖合同。

南通中院经审理认为,取生公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使张某夫妇购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空,其要求解除合同于法有据。遂判决张某夫妇与取生公司签订的商品房买卖合同解除,取生公司返还张某夫妇购房款63万元。

法官点评:根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

购房款晚付了几天房主立马表示不卖了

2015123日,马某和房主张某签订一份房屋买卖合同,总价130万元。双方约定,买方在合同签订时付10万元定金给卖方,并于当年1222日前办理过户手续,过户当天付73万元。合同签订当天,马某向张某支付10万元定金。十几天后,双方开始办理过户手续,但马某却尚未筹足73万元的购房款。为避免违约,马某向张某提出,希望能宽限7天。对于这一请求,张某坚决不同意。几天后,马某筹足资金,请求张某办理房屋过户手续,却遭到拒绝。20151230日,马某夫妇到张某夫妇处再次要求过户涉案房屋,双方产生争执,并引来了当地派出所出警处理。在警方调解过程中,张某称家中有老人要手术,要延迟半年到一年交付房屋,马某表示同意。但张某随后又变卦,称要拖一年到两年才交付,最后直接说房子暂时不卖了,马某已付定金也要没收。马某将张某告上了法院,请求解除合同,并要求被告双倍返还定金20万元。

法院审理认为,原告未能按约履行的行为仅构成迟延履行,尚未达到无法实现合同目的的程度,被告不得单方解除合同、没收定金或拒绝履行。另一方面,从双方沟通交流的情况来看,鉴于被告家中老人生病的特殊情况,原告方也同意延迟交房日期,而被告后来的行为已超出正当维权的界限,有违诚信,应当认定拒绝履行合同义务,构成根本违约,遂判决被告双倍返还定金20万元。

法官点评:在一定限度内,守约方对于违约行为所对应的违约责任负有适度容忍义务。本案并非意味着迟延履行就不被认定为违约行为,也无需承担违约责任,而是违约方应承担的违约责任应与其违约行为相匹配。

购房人如何维权?

去年下半年以来,南通房地产价格的价格波动,不少出卖人心理失衡,以种种“借口”要求法院确认合同无效。那么购房人该如何拿起法律武器来维护自己的合法权益?

对此,市中级人民法院民一庭副庭长顾晓威说,卖房人看到房价上涨后拒绝卖房,属于典型的民事违约行为,按照《合同法》规定,要承担三种违约结果:一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此,买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金,而要求对方必须继续履行合同。

顾晓威还提醒说,购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时尽快办理,避免对方反悔。同时,还可在签订合同时提高违约金,以降低自己可能面临的风险。

 

 
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